Wertermittlung beim Kleingarten – wie findet man einen fairen Preis?
Ein Kleingarten verkörpert heutzutage ein wertvolles Stück Freiheit, einen Rückzugsort nach einem langen Arbeitstag, wo man Zeit mit Familie und Freunden verbringt oder eigenes Obst und Gemüse züchtet. Ein Kleingarten bietet also weit mehr als nur ein kleines Stück Land innerhalb einer Gartenkolonie. Doch was geschieht, wenn man diesen Garten aufgeben möchte oder muss? Welchen Preis kann man für bestehende Bebauungen und Bepflanzungen von einem potenziellen Käufer oder Nachpächter verlangen? Obwohl die Preisfindung für einen Kleingarten nicht den gewöhnlichen Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage folgt, existieren spezifische Richtlinien zur Wertermittlung. Diese Richtlinien variieren und sind auf die lokalen Gebräuche und Bedingungen der einzelnen Landesverbände zugeschnitten.
Was beinhaltet die Wertermittlung eines Kleingartens?
Ein Kleingarten, der jahrelang gepflegt wurde und zum Anbau von Gemüse und Obst sowie zur Freizeitgestaltung in der Natur diente, steigt im Wert mit jeder Pflanzung und jeder Verbesserung, die vorgenommen wird. Was vielleicht einst ein brachliegendes Grundstück war, hat sich über die Jahre in eine kleine Oase verwandelt, in der man Entspannung und Zufriedenheit findet. Bei einem Pächterwechsel ist die genaue Bewertung dieses Wertes entscheidend. Dabei werden Aspekte wie die Beschaffenheit der Bauten, das Vorhandensein von Strom- und Wasseranschlüssen sowie die vorhandene Vegetation und die gepflanzten Bäume auf dem Grundstück berücksichtigt.
Warum ist die Wertermittlung bei einem Kleingarten so wichtig?
Die Wertermittlung eines Kleingartens ist ein entscheidender Schritt für jeden, der seinen Garten abgeben oder verkaufen möchte. Die Bewertung muss dabei den Vorgaben des jeweiligen Landesverbandes entsprechen. Diese Wertermittlung ist besonders wichtig für Neueinsteiger in das Hobby, die ihren ersten eigenen Garten pachten möchten. Gemäß dem Bundeskleingartengesetz muss die Ausstattung eines Kleingartens sozial verträglich gestaltet sein, was bedeutet, dass der Zugang zu einem Schrebergarten grundsätzlich für jeden möglich sein sollte. Gleichzeitig soll aber auch der scheidende Pächter eine angemessene Entschädigung für die Wertsteigerungen erhalten, die er durch Anpflanzungen oder bauliche Ergänzungen wie Gemüsebeete, Blumenrabatten, Obstbäume, eine Laube oder einen Geräteschuppen vorgenommen hat.
Die Wertfindung spielt jedoch nicht nur für die Preisgestaltung eine Rolle, sondern dient dem Gartenverein auch als Bestandsaufnahme. Bei der Wertermittlung überprüft der Vorstand des Vereins unter anderem, ob die Baulichkeiten den Vorgaben entsprechen, nicht überdimensioniert sind oder ob es Altlasten gibt, die beseitigt werden müssen. Die Wertermittlung eines Kleingartens ist somit auch eine Überprüfung des ordnungsgemäßen Zustandes der Parzelle. Bevor ein neuer Pächter die Vorzüge seines Gartens genießen kann, muss sichergestellt sein, dass dieser in einwandfreiem Zustand und im Einklang mit dem Bundeskleingartengesetz übergeben wird. Dies kann für den abgebenden Pächter bedeuten, dass er gegebenenfalls zu hoch gewachsene Bäume stutzen oder überdimensionale Anbauten zurückbauen muss, um den Anforderungen gerecht zu werden.
Was wird in die Wertermittlung eines Kleingartens einbezogen?
Bei der Übergabe eines Kleingartens stellt sich oft die Frage nach der angemessenen Ablösesumme, die der scheidende Pächter vom nachfolgenden Pächter verlangen kann. Anders als bei typischen Immobiliengeschäften wird der Preis hier nicht durch Angebot und Nachfrage bestimmt, sondern fair im Rahmen einer Wertermittlung festgesetzt. Dabei begutachtet ein Wertermittler oder Sachverständiger zusammen mit dem Gartenvorstand die Parzelle und nimmt alle relevanten Merkmale in Augenschein. Entschädigt wird der scheidende Pächter für die von ihm selbst vorgenommenen Anpflanzungen und Bauten oder für solche, die er gegen Entgelt übernommen hat. Dies umfasst alle dauerhaften Kulturen wie Bäume, Sträucher und Ziergehölze, von denen der neue Pächter profitieren wird. Ebenso werden bauliche Einrichtungen wie die Laube, Gewächshäuser, Zäune, Wegbefestigungen und Spaliergerüste bewertet, vorausgesetzt, sie wurden vom scheidenden Pächter eingebracht oder finanziell abgelöst.
Allerdings besteht kein Anspruch auf Entschädigung für Infrastrukturen wie Strom- und Wasseranschlüsse, die von der Gemeinde oder dem Gartenverein bereitgestellt wurden, es sei denn, der Pächter hat sich an den Kosten beteiligt. In solchen Fällen fließt nur der selbst getragene Kostenanteil in die Wertermittlung ein.
Wie verläuft das Wertermittlungsverfahren für einen Kleingarten?
Das Verfahren zur Wertermittlung eines Kleingartens wird in der Regel vom Verpächter, meist dem Gartenverein, initiiert. Der Vorstand der Gartenanlage beauftragt hierfür einen qualifizierten Wertermittler, den Wert des Kleingartens gemäß den Vorgaben des zuständigen Landesverbandes festzustellen. Die Ergebnisse der Wertermittlung werden vom Gutachter schriftlich dokumentiert und in dreifacher Ausfertigung angefertigt, sodass sowohl der Gartenverein als auch der alte und der neue Pächter jeweils ein Exemplar erhalten. Dies gewährleistet, dass die Wertermittlung für alle Beteiligten transparent und nachprüfbar ist. Ein solches Wertgutachten ist rechtlich nur mit der Unterschrift des Gutachters gültig. Nachdem der Vorstand das Gutachten verteilt hat, hat der scheidende Pächter zwei Wochen Zeit, etwaige Einwände schriftlich beim Gartenvorstand vorzubringen. Nach Ablauf dieser Frist wird der ermittelte Wert endgültig festgesetzt. Wird der Kleingarten an den Verein zurückgegeben, übernimmt dieser die Zahlung der Entschädigungssumme. Findet sich jedoch sofort ein neuer Pächter, zahlt dieser die Ablösesumme und übernimmt den Garten. Dabei ist es entscheidend, dass der neue Pächter bereits einen Pachtvertrag besitzt, bevor er die Ablösesumme entrichtet.
Was kostet eine Wertermittlung bei einem Kleingarten?
Obwohl üblicherweise der Gartenvorstand den Wertermittler bestellt und das Gutachten in Auftrag gibt, trägt der scheidende Pächter die anfallenden Kosten, die als angemessene Aufwandsentschädigung für den Wertermittler gelten. Diese Vergütung deckt sowohl den Zeitaufwand als auch die Auslagen des Gutachters ab und wird letztendlich vom Gartenverein oder der zuständigen übergeordneten Organisation festgelegt. Wichtig dabei ist, dass die Entschädigung des Wertermittlers niemals auf Basis des ermittelten Gartenwerts berechnet oder angepasst werden darf.