Im frühen 19. Jahrhundert wurden Kleingärten hauptsächlich etabliert, um der arbeitenden Bevölkerung die Möglichkeit zu geben, sich durch den Eigenanbau von Gemüse und Obst gesünder zu ernähren. Heutzutage dienen diese Gärten jedoch vorrangig als Orte der Erholung und aktiven Freizeitgestaltung. Das Bundeskleingartengesetz legt nicht nur die steuerlich geförderten Flächen genau fest, sondern schafft auch spezielle Rahmenbedingungen, die sowohl für Verpächter als auch für Pächter verbindlich sind. Im Rahmen dieser Gesetzgebung wird für jeden Kleingarten ein Pachtvertrag abgeschlossen, der unter anderem den Pachtzins festlegt, welcher sich nach der Größe der Parzelle richtet, die übrigens maximal 400 Quadratmeter groß sein darf. Wie bei anderen Mietverhältnissen üblich, kann es gelegentlich zu einer Erhöhung der Pacht kommen.
Die Entscheidung über eine Pachterhöhung in einem Kleingarten wird nicht willkürlich getroffen. Vielmehr muss der Kleingarten laut Definition erschwinglich bleiben, um auch sozial schwächer gestellten Familien den Zugang zu einem eigenen Garten zu ermöglichen. Diese steuerliche Begünstigung hat zur Folge, dass der Pachtzins typischerweise durch die Gemeinde festgelegt wird, eine staatliche Institution, die die Interessen der Allgemeinheit vertritt. Die Vereine und deren Vorstände sind nicht befugt, eigenständig eine Pachterhöhung zu beschließen oder umzusetzen. Stattdessen spielt auch hier die Gemeinde eine zentrale Rolle und ist dabei an gesetzliche Vorgaben gebunden, die eine Pachterhöhung auf maximal 24 Cent pro Quadratmeter beschränken.
Hinsichtlich der Gründe für eine mögliche Pachterhöhung ist es wichtig zu verstehen, dass Kleingartenanlagen als Teil des „öffentlichen Grüns“ gelten und daher für Besucher zugänglich sein müssen. Dies erfordert unter anderem die Pflege und Instandhaltung der Wege innerhalb der Anlage, welche in der Verantwortung des jeweiligen Gartenvereins liegt. Die Gemeinde hingegen trägt die Verantwortung für die Verkehrssicherheit dieser Wege, was zusätzliche Kosten verursachen kann, die möglicherweise durch eine Anpassung der Pachtzinsen gedeckt werden müssen.
Zum Beispiel kann der Vorstand einer Gartenanlage bei der lokalen Verwaltung, speziell beim Stadtverband, einen Antrag einreichen, der dann an das Grünflächenamt weitergeleitet wird, um Schüttgut zu bestellen. Dieses Schüttgut wird benötigt, um die öffentlichen Wege innerhalb der Gartenanlage neu aufzufüllen.
Ebenso können vom Kleingartenverein Container bestellt werden, die dazu dienen, den Baum- und Grünschnitt aus den Gärten der Anlage zu entsorgen. Solche Maßnahmen führen zu zusätzlichen Kosten, die potenziell eine Erhöhung der Pachtgebühren nach sich ziehen können.
In vielen Gartenanlagen gibt es zudem Spielplätze für die Kinder der Pächter und Besucher sowie zusätzliche sanitäre Einrichtungen. Die Instandhaltung dieser Einrichtungen und die Pflege der Spielgeräte obliegen ebenfalls der Gemeinde. Die damit verbundenen Kosten können ebenfalls zu einer Anpassung der Pachtgebühren führen.
Auch generelle Steigerungen der Verwaltungskosten stellen einen möglichen Grund für eine Pachterhöhung dar. Trotz staatlicher Förderung und steuerlicher Begünstigung der Gartenanlagen sind die Verwaltungskosten nicht vor dem allgemeinen Preisanstieg gefeit.
Eine Pachterhöhung kann darüber hinaus erforderlich werden, wenn die Fördermittel von Bund und Ländern reduziert werden. Gemeinden, insbesondere solche mit knappen Haushalten, können sich dann gezwungen sehen, die Pachtzinsen für Kleingärten zu erhöhen, um die Betriebskosten der Anlagen zu decken.
Was geschieht eigentlich mit den Pachteinnahmen aus einem Kleingarten?
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Pachteinnahmen aus den Kleingärten keinesfalls in die privaten Taschen der Vorstandsmitglieder oder ähnlicher Personen fließen. Stattdessen werden die Kleingartenanlagen vom Grünflächen- und Liegenschaftsamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde überwacht.
Die gesamten Einnahmen aus der Pacht verbleiben jedoch nicht vollständig bei der Gemeinde. Ein Teil der Einnahmen wird an die Gartenanlagen zurückgeführt. Dieser Anteil wird zunächst an die übergeordneten Stadtverbände ausgezahlt, die dann die Mittel nach Bedarf auf die verschiedenen Gartenanlagen verteilen.
So kann es sein, dass ein Gartenverein beispielsweise neue Ausrüstung oder Werkzeuge benötigt und dafür einen Finanzierungsantrag beim Stadtverband einreicht. Oder in einer anderen Anlage muss das Vereinshaus renoviert werden; auch hierfür wird ein Antrag gestellt. Der Stadtverband prüft diese Anträge auf ihre Dringlichkeit und entscheidet über die Vergabe der Mittel. Die zur Verfügung gestellten Gelder werden dann von den Gartenvorständen für die geplanten Projekte eingesetzt.
Was unterscheidet eine Pachterhöhung von einer üblichen Mieterhöhung?
Eine wesentliche Besonderheit der Pachterhöhung bei Kleingärten im Vergleich zu einer herkömmlichen Mieterhöhung für Wohnungen oder Gewerbeflächen liegt in ihrem sofortigen Inkrafttreten nach Bekanntgabe. Das heißt, die Pachterhöhung wird wirksam, sobald der nächste Pachtzins fällig ist. Dieser sofortige Effekt ergibt sich aus der Tatsache, dass der Pachtzins für Kleingärten üblicherweise einmal jährlich und nicht monatlich, wie es bei Wohnraummieten der Fall ist, gezahlt wird.
Wann tritt keine Pachterhöhung ein?
Häufig kommt es vor, dass Pächter ihre Gartenlauben erweitern und modernisieren, woraufhin sie fälschlicherweise annehmen, dass eine höhere Pacht fällig wird. Dies entspricht jedoch nicht den Tatsachen. Laut Vorschriften darf die überdachte Fläche eines Kleingartens maximal 24 m² umfassen und muss einen einfachen Standard beibehalten. Diese Fläche schließt die Gartenlaube, einschließlich eines eventuellen Geräteschuppens und der Terrasse, ein. Ein einfacher Standard bedeutet in diesem Kontext, dass gesetzlich keine Wasseranschlüsse oder Heizstellen in der Laube installiert sein dürfen.
Diese Ausstattungsmerkmale könnten die Laube bewohnbar machen, was laut den gesetzlichen Bestimmungen nicht erlaubt ist. Obwohl es in der Praxis vorkommt, dass diese Regelungen nicht immer strikt eingehalten werden, ist der Ausbau oder die Modernisierung einer Laube allein kein Grund für eine Pachterhöhung. Stattdessen wird in solchen Fällen vom Pächter erwartet, dass er alle nicht den Vorgaben entsprechenden An- und Umbauten entfernt oder zurückbaut.
Wie sollte eine Pachterhöhung formal erfolgen?
Gemäß den allgemeinen Bestimmungen für Miet- und Pachtverhältnisse muss auch in einer Gartenanlage jede Pachterhöhung schriftlich mitgeteilt werden. Diese Mitteilung muss klare Informationen darüber enthalten, warum die Pachterhöhung erfolgt und wie hoch sie ausfallen wird. In der Regel wird die Ankündigung einer bevorstehenden Pachterhöhung von der zuständigen Gemeinde verfasst und den Pächtern per Post zugestellt.
Darüber hinaus ist es üblich, dass solche Mitteilungen zusätzlich in den Gartenanlagen am Schwarzen Brett ausgehängt werden, um eine breitere Sichtbarkeit zu gewährleisten. Sie werden oft auch zum Thema in den Vereinssitzungen gemacht. Des Weiteren sind bei der Ankündigung einer Pachterhöhung die relevanten Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, die sich auf Pachtverträge beziehen, zu beachten.